Invertir en bienes raíces en Estados Unidos, especialmente en destinos de lujo como Vail Valley, es el sueño de muchas familias internacionales. Sin embargo, lanzarse a comprar una propiedad sin la estructura legal correcta puede convertir ese sueño en una pesadilla fiscal.
En el más reciente episodio de Conquering Vail, conversé con Marco Rojas, socio de R&S International Law Group, una firma experta en bienes raíces y planificación patrimonial. Marco nos comparte las estrategias esenciales para que tu inversión esté blindada desde el día uno.
Aquí te presentó los puntos críticos que todo comprador internacional debe conocer para evitar errores costosos.
La asesoría legal no es opcional
Uno de los mensajes más claros de nuestra conversación es este: la asesoría legal debe darse antes de comprar, no después. Muchos compradores se enfocan únicamente en encontrar la propiedad ideal y dejan la estructura legal para más adelante. Ese tipo de decisiones suele terminar siendo costosa.
En mercados como Vail, donde la mayoría de las propiedades superan fácilmente el millón de dólares, invertir sin planificación previa puede implicar riesgos fiscales importantes. Y más aún si tienes residencia en Estados Unidos.
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El mito de la LLC: No siempre es la mejor opción
Uno de los errores más comunes que cometen los inversionistas es llegar a la mesa de negociación diciendo: "Ya tengo mi LLC lista". Muchos asumen que abrir una Limited Liability Company (LLC) es el paso obligatorio para comprar casa en Estados Unidos. Sin embargo, esto puede ser una pérdida de tiempo y dinero si no se alinea con tus objetivos.
No existe una fórmula mágica. La estructura ideal (ya sea a título personal, LLC, Corporación Americana o Trust) depende de factores únicos:
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El valor del inmueble.
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El uso de la propiedad (renta a corto plazo vs. uso personal).
La estructura familiar y la planificación sucesoria.
Como advierte Marco Rojas, "no porque tu amigo haya comprado con una LLC significa que esa sea la estructura que te conviene a ti".
Cuidado con el "Impuesto de Muerte" (Estate Tax)
Este es quizás el riesgo financiero más grande y menos conocido al invertir en bienes raíces en Estados Unidos. Y es que, aquí se aplica un impuesto de sucesión a los extranjeros que poseen propiedades en el país.
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La trampa. La exención para extranjeros es de solo $60,000 dólares. Todo valor por encima de eso puede ser gravado con una tasa que inicia en el 18% y sube rápidamente hasta el 40% del valor de mercado.
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El error común. Pensar que comprar a nombre conjunto con el cónyuge elimina el problema. Si uno fallece, el IRS asume que la propiedad era 100% del fallecido y puede congelar la sucesión hasta cobrar los impuestos, generando intereses y costos legales enormes.
Una planificación patrimonial correcta antes de comprar una casa en Vail o cualquier otro estado, es la única manera de mitigar este impacto.
Rentas vacacionales y el impacto de FIRPTA
En mercados como Vail, donde las propiedades suelen destinarse a rentas vacacionales (short-term rentals), la gestión fiscal es crucial.
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Retenciones de renta. Si la propiedad está a nombre de una sociedad extranjera (por ejemplo, una empresa mexicana) y no hay una entidad americana de por medio, los inquilinos o administradores están obligados a retener el 30% de los ingresos brutos.
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FIRPTA al vender. Al momento de vender la propiedad, la ley FIRPTA exige una retención del 15% sobre el precio de venta a los extranjeros.
La clave para recuperar parte de estas retenciones es contar con un contador en EE.UU. Su labor es presentar las declaraciones de impuestos adecuadas, reportando gastos deducibles como mantenimientos, impuestos prediales y remodelaciones.
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Las remodelaciones son deducibles (Si se reportan)
Muchos compradores en Vail adquieren propiedades construidas en los años 80 o 90 para remodelarlas. En estos casos llegan a invertir sumas que pueden oscilar entre $200,000 y $300,000 dólares.
Si no presentas declaraciones de impuestos anuales reportando estos gastos, no podrás capitalizarlos. Esto significa que, al vender la propiedad años después, no podrás deducir esos costos de tu ganancia. Como resultado, te aplicarán un impuesto sobre la ganancia de capital mucho más alto de lo necesario.
La importancia de contar con un equipo especializado
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos no es una decisión individual. Requiere un equipo coordinado: agente inmobiliarios en Vail, abogado especializado, contador estadounidense y asesor fiscal en el país de residencia del comprador.
Cuando cada experto trabaja de forma aislada, aumentan los errores. Cuando trabajan juntos, la inversión se vuelve mucho más sólida.
- El consejo final de Marco Rojas: "Es mucho más costoso tratar de resolver los problemas legales después de la compra, que invertir en una buena asesoría preventiva".
Palabras finales
Estados Unidos, y en especial mercados como Vail, Colorado, siguen siendo un destino atractivo para inversionistas internacionales. Pero el éxito no depende solo de elegir la propiedad correcta.
Depende de comprar con estructura, con asesoría y con visión a largo plazo. Anticiparte a los temas legales y fiscales, no solo sirve para proteger tu patrimonio, también para evitar sorpresas que pueden costar cientos de miles de dólares.
¿Estás listo para invertir en bienes raíces en Estados Unidos con seguridad? Escucha el episodio completo para profundizar en estos temas. Y asegúrate de suscribirte a Conquering Vail para recibir más consejos exclusivos sobre el estilo de vida y el mercado inmobiliario en Colorado.
Si ya estás viendo opciones para invertir en propiedades en Vail, puedes enviarme un email a [email protected], con gusto te brindo la asesoría que necesitas.
