¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una propiedad en Vail, Colorado?

Comprar una propiedad en Colorado es un sueño alcanzable para muchos extranjeros. El mercado inmobiliario de zonas como Vail ofrece oportunidades únicas de inversión, para uso vacacional o patrimonio familiar.

Pero antes de cerrar el trato, hay una pregunta que como comprador internacional debes hacerte: ¿qué impuestos tendré que pagar?

La fiscalidad en Estados Unidos puede parecer compleja, sobre todo cuando se trata de inversionistas no residentes.

Por eso, en este artículo te explicamos de forma clara qué impuestos debes pagar y qué obligaciones debes conocer antes y después de firmar. Así tendrás un panorama claro de todos los costos asociados con la compra de una propiedad en Colorado. 

Impuestos al comprar una propiedad en Vail, Colorado

Uno de los principales impuestos que debe conocer todo comprador extranjero es el property tax o impuesto sobre la propiedad. En el estado de Colorado, este impuesto anual es uno de los más bajos de Estados Unidos. Las tasas suelen ubicarse entre el 0.36 % y el 0.60 % del valor total de la propiedad, dependiendo del condado.

Por ejemplo, si compras una propiedad en Vail valuada en USD $1,500,000, el impuesto anual sería de USD $5.400. Y es que, en Vail solo se paga el 0.36% por concepto de property tax. 

Además, al momento del cierre, este impuesto se prorratea entre el comprador y el vendedor. Esto significa que cada parte paga solo por la fracción del año en la que ha sido propietaria del inmueble. 

Así, no tendrás que asumir el total del impuesto anual, sino únicamente la parte correspondiente a los meses que restan del año fiscal.

¿Y el impuesto de transferencia?

Aunque Colorado no cobra un stamp duty, sí aplica un pequeño Documentary Fee o impuesto de documentación. Este es de apenas $0.01 por cada $100 del precio de compra, lo que equivale a un 0.01 %.

Siguiendo con el ejemplo anterior, en este caso el costo sería de $150. 

Este impuesto suele ser responsabilidad del vendedor, pero es común que en algunas negociaciones se pacte que sea el comprador quien lo pague. 

Otros costos asociados al cierre de operación

Además de los impuestos, comprar una casa en Vail tiene otros costos que debes considerar al momento de adquirir una propiedad en Vail:

• Costes de cierre. Incluyen los honorarios notariales, gastos legales, tasas por verificación de títulos, tarifas de originación de hipoteca y el registro de la propiedad. Por lo regular, representan entre el 2 % y 5 % del valor de la propiedad. 

• HOA (Homeowners Association Fees). Si compras una propiedad dentro de una comunidad con asociación de propietarios, deberás pagar tarifa única al cierre que puede ir de USD $100 a USD $1.000. Luego, quedarás pagando cuotas mensuales. Estas cubren el mantenimiento de áreas comunes, servicios comunitarios, y en algunos casos, seguros o servicios básicos.

• Seguro de propiedad (Homeowners Insurance). Aunque no es obligatorio por ley, sí es muy recomendable, sobre todo si compraste a través de una hipoteca. Su costo varía según el tipo de cobertura y el valor asegurado. Al cierre de la compra solo deberás pagar una parte prorrateada del costo total. 

En caso de que consigas financiamiento para comprar una propiedad en Vail, recuerda que para el extranjero, el pago inicial se ubica entre el 20% y 30%. 

Ejemplos de costos a pagar al comprar una casa en Vail de 1.6 millones

FIRPTA: ¿Qué es y cómo puede impactar tu compra?

Esta ley federal impone una retención de impuestos cuando un extranjero vende un bien inmueble ubicado en Estados Unidos.

En principio, FIRPTA afecta directamente al vendedor extranjero, no al comprador. Sin embargo, es importante entender por qué puede tener un impacto indirecto en tu proceso de compra.

Cuando compras una propiedad a un no residente fiscal en EE.UU., tú, como comprador, podrías estar obligado a retener el 15 % del precio de venta total y enviarlo directamente al Servicio de Impuestos Internos (IRS). 

Esto se hace como una forma de garantizar que el vendedor pague los impuestos correspondientes sobre posibles ganancias de capital.

Por ejemplo:

Si compras una casa en Vail a un vendedor extranjero por USD $1,000,000, deberías retener USD $150,000 y entregarlos al IRS. A menos que se obtenga una exención o un certificado de retención reducida.

Esto puede afectar el flujo de cierre, y por eso es fundamental que un abogado o agente inmobiliario con experiencia en transacciones internacionales supervise la operación.

Según el propio IRS:

“En general, transferee (cesionario/comprador) de un interés en bienes raíces de EE.UU. debe retener el 15% del monto realizado por el vendedor extranjero.”

Ten en cuenta que esta retención no representa un impuesto final, sino un adelanto. El vendedor puede luego presentar una declaración de impuestos ante el IRS para ajustar el monto real a pagar y recuperar cualquier exceso.

También te puede interesar: Aspectos Fiscales Clave Para Inversores Internacionales.

Consideraciones adicionales para compradores extranjeros

Además de los impuestos directos por la compra o la propiedad, existen otras situaciones fiscales que debes considerar al invertir en bienes raíces en Colorado. 

¿Existe un impuesto a la herencia o sucesión?

A nivel federal, Estados Unidos tiene un Estate Tax (impuesto sucesorio) que puede aplicarse si el propietario fallece. Para ciudadanos y residentes permanentes, la exención en 2024 es de $13.61 millones, pero para extranjeros no residentes esta cifra baja a USD $60,000.

Si tu patrimonio inmobiliario en EE.UU. supera ese monto, tus herederos podrían enfrentar una tasa impositiva del 18 % al 40 % sobre el excedente.

¿Conviene comprar a título personal o mediante una LLC?

Comprar una propiedad como individuo tiene un proceso más sencillo, pero puede implicar menos protección patrimonial y exposición directa a impuestos sucesorios. En cambio, si haces la compra a través de una LLC (Limited Liability Company) vas a tener estas ventajas:

• Mayor privacidad del propietario

• Protección legal ante demandas

• Potencial optimización fiscal, especialmente si la propiedad será rentada

Sin embargo, también implica costos de constitución y administración, además de obligaciones fiscales adicionales. Por eso, a mis clientes les recomiendo evaluar estas opciones con un abogado fiscal especializado en inversiones internacionales. 

¿Se puede recuperar el impuesto retenido por FIRPTA?

Sí. Si compras una propiedad a un extranjero y retuviste el 15 % bajo FIRPTA, el vendedor puede solicitar la devolución parcial o total presentando una declaración de impuestos al IRS.

Incluso puede tramitar un certificado de retención reducida (Withholding Certificate) antes del cierre. Esto permitiría retener un monto menor desde el inicio, si demuestra que la ganancia será inferior al 15 % retenido.

Esto puede acelerar los procesos financieros y evitar la inmovilización innecesaria de fondos.

Conclusión: Impuestos al comprar una propiedad en Vail

Comprar una propiedad en Vail siendo extranjero no es complicado, pero no debes hacerlo a ciegas. Aunque los impuestos en Colorado son razonables, existen obligaciones específicas que debes conocer para evitar sorpresas y planificar mejor tu inversión. 

Con la asesoría adecuada, puedes estructurar el proceso para proteger tu patrimonio, cumplir con tus responsabilidades fiscales y aprovechar al máximo los beneficios del mercado inmobiliario estadounidense.

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