FinCEN y el nuevo Real Estate Report: qué cambia para comprar en Vail (y en EE. UU.)

Si estás por comprar una propiedad en Vail (o en Estados Unidos) y estás considerando hacerlo mediante una LLC o un trust, conviene que conozcas este cambio. Desde el 1 de marzo de 2026 entra en vigor el nuevo esquema nacional de reportes de FinCEN para ciertas transferencias de bienes raíces residenciales.

La regla se conoce como Residential Real Estate Rule (RRE) y se reporta mediante el Real Estate Report (RER), dentro del sistema electrónico BSA E-Filing. 

No es un requisito extra del agente o de la title company. Es un marco federal que busca aumentar la transparencia en compras residenciales realizadas a través de entidades o trusts, especialmente cuando no hay financiamiento bancario.

• Nota: El reporte no lo presentas tú como comprador. Lo presenta un profesional del cierre (según una jerarquía definida por FinCEN). Pero sí te van a pedir información adicional si tu compra cae en el supuesto.

¿Qué es el Real Estate Report (RER) de FinCEN?

El Real Estate Report es un formulario que se presenta en BSA E-Filing para reportar una “reportable transfer” (transferencia reportable) según la regla de FinCEN. 

¿Reemplaza a los GTO?

Sí. Los Geographic Targeting Orders (GTO) eran órdenes temporales, por zonas y con umbrales. FinCEN informó que los GTO residenciales expiran el 28 de febrero de 2026, a la luz de la entrada en vigor del RRE el 1 de marzo de 2026.

Checa las diferencias entre los GTO y la nueva regla RRE:

¿Desde cuándo aplica y cuál es el plazo para presentar el reporte?

¿A partir de qué fecha?

Aplica para cierres con fecha de cierre en o después del 1 de marzo de 2026. FinCEN es explícito: no se reportan transacciones que cierren antes de esa fecha bajo este régimen.

¿Cuándo se presenta?

El plazo es: el último día del mes siguiente al mes del cierre o 30 días calendario después del cierre (lo que ocurra más tarde).

¿Qué compras en Vail se reportan con el nuevo RER?

Para que la transacción sea reportable, lo que más suele activar el requisito no es Vail en sí, sino cómo compras y cómo pagas.

1) La propiedad debe ser residencial

Incluye casa unifamiliar, condo, cooperativa, 1–4 unidades y ciertos terrenos donde se planea construir vivienda 1–4 familias (con reglas sobre cómo se determina esa intención).

2) El comprador debe ser entidad legal o trust

El foco está en compras donde el “transferee” es LLC/corporación/u otra entidad o un trust.

3) Debe ser una transferencia “non-financed”

Es decir, sin préstamo de una institución financiera que esté sujeta a programas AML/BSA. Esto puede incluir compras “all-cash”, ciertos hard money, financiamiento del vendedor o préstamos de entidades que no estén obligadas a AML (según definiciones y excepciones de la regla).

4) No debe aplicar una excepción

FinCEN contempla excepciones específicas (por ejemplo, ciertos supuestos por orden judicial, sucesión, etc.). En una compra de segunda vivienda o inversión, normalmente la clave es: entidad/trust más non-financed.

¿Quién presenta el reporte?

FinCEN define una “reporting cascade”: una jerarquía de profesionales involucrados en el cierre que determina quién debe presentar el RER. Y también permite un Designation Agreement (acuerdo por transacción) para designar formalmente al responsable.

Lo importante para ti como comprador es que el equipo de cierre (settlement/title/escrow/abogado, según el caso) te va a pedir información para poder cumplir, y es mejor anticiparlo.

¿Qué información te pueden pedir?

El RER es detallado. Las Filing Instructions describen campos en varias partes (reporting person, propiedad, comprador, vendedor, pagos).

Beneficial owners y control

El reporte pide identificar personas físicas que cumplan con criterios de propiedad (por ejemplo, ≥25%) o control de la entidad compradora, además de información del firmante. En trusts, se incluyen roles relevantes según la estructura.

Lo que te conviene tener listo es:

• Nombre legal de la entidad/trust, dirección y datos de identificación (EIN o equivalente).

• Datos del/los firmantes.

• Datos de beneficial owners/roles del trust (nombre, DOB, dirección residencial, ciudadanía(s), ID según corresponda).

• Dirección y descripción legal del inmueble (la parte que suele venir en la escritura).

• Detalle de pagos: montos, método (wire/check/etc.) e institución financiera de origen.

¿Cómo prepararte para comprar en Vail desde ahora?

1) Decide temprano si compras a tu nombre, LLC o trust

El punto no es “evitar” el reporte. El punto es que cambiar el vehículo tarde suele complicar el tema con los bancos, el título, la firma y la documentación.

2) Si vas non-financed, asume que habrá más preguntas

Comprar una casa en Vail con cash o con financiamiento privado puede activar el RER con más frecuencia que una compra con banco tradicional.

3) Ten una certificación interna de beneficial owners lista para firmar

FinCEN permite apoyarse en certificaciones del comprador para reportar, y exige conservar ciertos registros por periodos definidos (según la regla/instrucciones).

4) Mantén “orden” en el rastro de fondos

Si vas a pagar desde varias cuentas, con aportes de socios o con un pagador distinto al transferee, conviene documentarlo desde el inicio para que el reporte no se vuelva una persecución de último minuto.

Si estás por comprar una propiedad en Vail y quieres estructurar tu compra con claridad (LLC vs. trust vs. compra personal)...

Anticipando requisitos de cierre y evitando sorpresas, puedo ayudarte a preparar la estrategia y coordinar el proceso con un equipo especializado. 

Soy Beatriz Martínez: escríbeme a [email protected] o agenda una llamada gratuita por Zoom para que juntos revisemos tu caso. 

DESCARGA EL FOLLETO INFORMATIVO DEL FINCEN AQUÍ

FAQs

¿FinCEN auditará las transacciones de compra en Vail?

El RER no es una aprobación previa del cierre. Es un reporte dentro del sistema BSA E-Filing que FinCEN puede usar para análisis e investigación. La obligación de presentar y la responsabilidad recae en el reporting person, con consecuencias por incumplimiento según el marco BSA/FinCEN.

¿Esto aplica si compro a título personal (persona física)?

La regla se enfoca en transferencias a entidades legales o trusts bajo ciertos supuestos (incluyendo non-financed). Si compras como individuo, normalmente no entra en el mismo supuesto de reporte. Lo que te recomiendo es que valides tu estructura con tu equipo de cierre antes de avanzar.

¿Qué pasa si no quiero dar información de beneficiarios reales?

Si la transacción es reportable, el reporting person necesita completar los campos requeridos. Si no se puede obtener la información necesaria, eso puede generar fricción real en el proceso de cierre hasta el punto de no cerrar la transacción.

¿Cómo se presenta el Real Estate Report?

Se presenta en el sistema BSA E-Filing y FinCEN publica recursos oficiales para presentación web, PDF y opciones de volumen (batch), además de guías paso a paso.

¿Las transacciones antes del 1 de marzo de 2026 se reportan con este formato?

FinCEN indica que el RER aplica a cierres desde el 1 de marzo de 2026; transacciones que cierran antes de esa fecha no se reportan bajo este régimen. 

¿Hay sanciones por incumplimiento?

Sí, las sanciones pueden incluir multas desde los 1 400 a más de 100 000 USD por infracción. Cada día que pase sin presentar el reporte cuenta como una infracción independiente. Además, pueden aplicar sanciones penales que incluyen multas de 250 000 USD o hasta 5 años de prisión. 

Fuentes:

Residential Real Estate Rule: https://www.fincen.gov/rre

Residential Real Estate Frequently Asked Questions: https://www.fincen.gov/rre-faqs

Real Estate Report Filing Instructions: https://www.fincen.gov/system/files/2025-12/RRE-Filing-Instructions.pdf